近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募RE三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句ITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(sh三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句ōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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