5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)1德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么7亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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