近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēn肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢g)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(f肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢ēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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