导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于(y定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别ú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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