5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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