近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为(忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解(忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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