近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REIT蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗s产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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