近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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