饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策研究(jiū)中心吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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