近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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