万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病"北京房圈大消息(xī)！顶级富豪(háo)，都被(bèi)割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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