万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北没带罩子让捏了一节课感受(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不没带罩子让捏了一节课感受(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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