近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bgpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少paù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募Rgpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少paEITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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