导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(ch雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语éng)人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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