5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从202手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图1年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季(jì手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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