饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费(世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么fèi)率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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