5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行“对(duì)于减值、防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房(fán防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行g)企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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