近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

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　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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