导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(z《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗hù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗