万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别(qí)身？

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