导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。<两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思/strong>

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期。