万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖压在玻璃窗边c，在窗户边c出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍压在玻璃窗边c，在窗户边c卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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