导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住(enjoy可数吗，joy可不可数zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jenjoy可数吗，joy可不可数color: #ff0000; line-height: 24px;'>enjoy可数吗，joy可不可数iù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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