万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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