近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红无锡市是几线城市(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现无锡市是几线城市(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(z无锡市是几线城市hǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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