5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(丁二醇和丙二醇是不是酒精rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一丁二醇和丙二醇是不是酒精步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出(c丁二醇和丙二醇是不是酒精hū)的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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