导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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