文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充(chō布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少ng)分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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