饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(qu吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法è)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安(ān吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法)居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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