导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pag>有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zgpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pahe)经(jīng)济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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