导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子一寸多少厘米公分 一寸是几个手指是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(一寸多少厘米公分 一寸是几个手指shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。一寸多少厘米公分 一寸是几个手指>

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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