“现在(zài)的房(fáng)地产很难再(zài)出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加(jiā)明(míng)显，让机构和投资者的关注(zhù)度从(cóng)板块向单个标的转(zhuǎn)移(yí)。上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产都已经双(shuāng)杀(shā)到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那(nà)么(me)如(rú)何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了(le)半天(tiān)，标的(de)公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关(guān)注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房(fáng)企贷(dài)款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般(bān)。再关注(zhù)一(yī)下，哪些(xiē)房(fáng)企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难(nán)，所以(yǐ)整个行业出现(xiàn)了一个很明显的(de)分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非(fēi)常(cháng)明(míng)显。现在(zài)有国资背景的房企在资本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国资背景的民营房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们(men)会特别重视企业的(de)成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是不是(shì)行业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是(shì)否也是业内最低的；这些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们(men)看重的(de)一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足上(shàng)述条件(jiàn)的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控股等(děng)国(guó)央企房企也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健(jiàn)特(tè)色的国(guó)央企房企，其财(cái)务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考(kǎo)验(yàn)着国(guó)央企(qǐ)的资金(jīn)链(liàn)情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预判(pàn)未来(lái)市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会(huì)来了(le)，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进(jìn)行(xíng)大举拿地(dì)，净负(fù)债率(lǜ)也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新(xīn)购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符(fú)合“最(zuì)后(hòu)的(de)赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一(yī)半在一线城市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线城(chéng)市(shì)；另一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出(chū)手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的(de)两(liǎng)年市场没有(yǒu)想(xiǎng)象(xiàng)得那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的(de)同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度(dù)与净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来(lái)看(kàn)国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国央(yāng)企(qǐ)自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流(liú)通(tōng)股东中新进了“中国工商(shāng)银(yín)行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国(guó)社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根(gēn)据一(yī)季(jì)报，该资产公司(sī)的(de)几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多(duō)维度(dù)都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的2023年(nián)一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系(xì)密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七成(chéng)营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收(shōu)比重(zhòng)只(zhǐ)占(zhàn)到近六(liù)成(chéng)。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团的(de)房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家机(jī)构的集中调研。滨江集团发(fā)布公(gōng)告(gào)表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受了(le)信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是(shì)房地产产业(yè)链勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？上(shàng)的中(zhōng)游环节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括(kuò)中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的(de)思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量(liàng)房时(shí)代，所以对(duì)地产产业(yè)链，尤其(qí)是(shì)偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也会(huì)越来越(yuè)多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说(shuō)明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都很好。对于(yú)地产产(chǎn)业(yè)链，我们相(xiāng)对(duì)看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂(zàn)居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别(bié)是富安娜(nà)和水星(xīng)家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳(yáng)线的(de)基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗(qí)下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富(fù)安(ān)娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一(yī)季报的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成(chéng)为(wèi)基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而(ér)言，前(qián)几年曾(céng)经风光一时(shí)的家(jiā)居(jū)板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内(nèi)表现最好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是(shì)营(yíng)收还是归母净利润(rùn)，公司(sī)都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的(de)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发(fā)策略(lüè)优选和(hé)广发安(ān)宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家(jiā)居十大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于(yú)定制家(jiā)居(jū)类(lèi)标的(de)情有独钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也(yě)越来越被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务(wù)不是一个高毛(máo)利的(de)行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘占比是比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合同里(lǐ)提价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到(d勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？ào)期之后，经过两三(sān)轮(lún)合(hé)同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些(xiē)固定(dìng)人(rén)员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业内做(zuò)到到(dào)期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这(zhè)跟它(tā)的定位(wèi)和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？