万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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