近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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