文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的ng>2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(f磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的ǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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