万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xu翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗é)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(hu翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗ì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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