文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(z为什么风流女人看指甲hèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有为什么风流女人看指甲开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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