5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(s青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么hí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么trong>（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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