5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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