万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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