文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子)三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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