近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qián司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文g)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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