近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

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　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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