文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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