饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程(chéng)中对收费(fèi)标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同是否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(d纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同e)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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