万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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