5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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