万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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