文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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