而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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